İstanbulda əcnəbilər üçün əmlak alışı: tapu prosesi addım-addım

İstanbulda mənzil almaq istəyən azərbaycanlı investorların ilk sualı adətən eyni olur: əcnəbi kimi mülkü öz adıma rəsmiləşdirə bilərəmmi və proses nə qədər şəffafdır? Qısa cavab budur: Türkiyədə əcnəbilər yaşayış mülkünü ümumi qayda olaraq ala bilirlər və alış Tapu İdarəsində (Tapu Müdürlüyü) birbaşa alıcının adına qeydiyyata alınır. Lakin hər alış eyni deyil: alıcının vətəndaşlığı və mülkün yerləşdiyi ərazi prosesin əvvəlində ayrıca yoxlanılır. Bu yazıda Beşiktaş və ətrafında yüksək səviyyəli mənzil axtaran alıcılar üçün tətbiq etdiyimiz ardıcıllığı sadə dillə izah edirik.

Alışdan əvvəl: mülkü və sənədləri yoxlamaq

Ən çox vaxt itkisi əvvəldən yanlış seçilmiş mülkdən yaranır. Buna görə ilk mərhələdə mənzilin özü ilə yanaşı onun hüquqi vəziyyətini də yoxlayırıq. Mənzərə, mərtəbə və fasad yerində təsdiqlənir, ardınca tapu qeydinə baxılır. Burada əsas məqamlar bunlardır: mülkiyyətin növü — tamamlanmış mərtəbə mülkiyyəti (kat mülkiyyəti) və ya sənədləşməsi hələ başa çatmamış layihələrdə tikinti servitutu (kat irtifakı); mülk üzərində ipoteka və ya məhdudlaşdırıcı qeydlərin olub-olmaması; binanın istismara qəbul sənədi (iskan) və aylıq xidmət haqqının (aidat) həcmi.

Bu yoxlamaların məqsədi qiymət danışıqlarına başlamazdan əvvəl gizli riskləri üzə çıxarmaqdır. Məsələn, tikintisi başa çatmış, lakin iskan sənədi hələ alınmamış binada alış mümkündür, amma bu vəziyyət sonrakı kirayə və satış planlarına təsir edə bilər. Belə detalları əvvəlcədən bilmək alıcıya həm vaxt, həm də danışıqlarda üstünlük qazandırır.

Vergi nömrəsi, bank hesabı və ödəniş

Əcnəbi alıcı Türkiyədə vergi identifikasiya nömrəsi alır. Bu nömrə həm tapu müraciəti, həm də sonradan kommunal abunəliklər üçün lazımdır və adətən qısa müddətdə əldə edilir. Bundan sonra çox vaxt yerli bank hesabı açılır ki, ödəniş bank sistemi vasitəsilə aparılsın və sənədləşdirilsin. Bu, həm alıcını, həm də satıcını qoruyur. Nağd ödəniş və ya sənədsiz köçürmələr sonradan izah edilməsi çətin suallar yaradır, ona görə də belə yolları tövsiyə etmirik.

Qiymətləndirmə hesabatı, hərbi zona yoxlaması və DASK

Əcnəbi alıcıların tapu müraciəti üçün lisenziyalı qiymətləndirici tərəfindən hazırlanmış qiymətləndirmə hesabatı tələb olunur. Bu hesabat mülkün bazar dəyərini müstəqil şəkildə müəyyən edir və alıcı üçün də faydalı istinad nöqtəsidir. Eyni mərhələdə Tapu İdarəsi mülkün məhdudiyyət qoyulmuş hərbi və ya təhlükəsizlik zonasında yerləşmədiyini təsdiqləyir. Təhvil üçün mülkün qüvvədə olan məcburi zəlzələ sığortası (DASK) polisi də olmalıdır. Təhvil günündən əvvəl adətən aşağıdakılar hazır olur; dəqiq siyahını isə müraciət zamanı Tapu İdarəsi müəyyən edir:

• pasport;
• Türkiyə vergi identifikasiya nömrəsi;
• lisenziyalı qiymətləndiricinin hazırladığı hesabat;
• qüvvədə olan DASK polisi;
• türk dilini bilmirsinizsə, and içmiş tərcüməçi.

Tapu təhvili günü

Bütün sənədlər hazır olduqda alıcı və satıcı Tapu İdarəsində təyin olunmuş vaxtda imza atırlar. Alıcı türk dilini bilmirsə, imza zamanı and içmiş tərcüməçi iştirak edir. Tapu rüsumları və vergilər görüşdən əvvəl hesablanır və tərəflər arasında aydınlaşdırılır; sürprizlərin qarşısını almağın ən etibarlı yolu budur. Etibarnamə ilə alış da mümkündür, lakin etibarnamənin forması və verdiyi səlahiyyətlər əvvəlcədən hüquqşünasla yoxlanılmalıdır.

Alışdan sonra: idarəetmə və gələcək planı

Tapu təhvil alındıqdan sonra elektrik, su və təbii qaz abunəlikləri, eləcə də bina idarəetməsi ilə əlaqələr yeni sahibin adına keçirilir. Bu mərhələdə mülkün gələcək rolu da müəyyənləşir: şəxsi istifadə, mebelli kirayə və ya planlaşdırılmış satış. Bakıdan və ya başqa ölkədən idarə olunan mülklər üçün hüquqi, texniki və kirayə tərəflərinin bir mərkəzdən koordinasiyası işi xeyli asanlaşdırır. Bu yanaşmanın detallarını strateji aktiv idarəçiliyi haqqında yazımızda izah etmişik.

Ən çox rast gəlinən səhvlər

Təcrübəmizdə alış prosesini uzadan səhvlər çox vaxt eyni olur. Birincisi, yalnız elan fotolarına əsaslanaraq qərar vermək və tapu qeydini, iskan vəziyyətini sonraya saxlamaqdır. İkincisi, sənədlər yoxlanılmadan beh verməkdir; ilkin ödəniş edilərsə, onun hansı şərtlərlə geri qaytarılacağı yazılı şəkildə razılaşdırılmalıdır. Üçüncüsü, büdcəni yalnız alış qiymətinə görə qurmaq, tapu rüsumlarını, aylıq xidmət haqqını və mebel xərclərini nəzərə almamaqdır. Dördüncüsü isə mülkün gələcək rolunu — şəxsi istifadə, yoxsa kirayə — alışdan sonra düşünməkdir. Halbuki mebelli kirayə planlaşdırılırsa, plan, mərtəbə və bina xidmətləri seçimi elə ilk gündən buna uyğun aparılmalıdır.

Vətəndaşlıq və yaşayış icazəsi barədə qeyd

İnvestisiya yolu ilə vətəndaşlıq və yaşayış icazəsi əmlak alışından ayrı qaydalara tabedir. Bu qaydalar normativ aktlarla müəyyən olunur və illər ərzində bir neçə dəfə dəyişib. Ona görə də konkret məbləğ və ya şərtlə bağlı qərarı yalnız müraciət tarixində qüvvədə olan qaydaları hüquq məsləhətçisi ilə yoxladıqdan sonra verməyi tövsiyə edirik. Əmlak seçiminiz bu məqsədlə bağlıdırsa, bunu ilk görüşdə bildirin ki, axtarış da buna uyğun qurulsun.